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房企迎来再洗牌:地产前五强央企占四席,千亿巨头罕见向中介渠道低头

时间:2023-07-10 17:50:29 来源:时代周报 发布者:DN032

刚刚过去的周末(7月8日-9日),很多深圳中介收到一则消息——华润置地旗下一个项目将启动转介。

最近两年,深圳房地产市场新房销售难度增加,但华润置地依然拒绝中介带客。一名华润置地深圳公司营销口人士告诉记者,管理层曾在内部表示,楼盘不做转介,不能让渠道吃掉利润。


(资料图)

然而,在现实面前,华润置地转换了策略。前述人士感叹,“公司可能认清现实,不犟了。”

做出改变的项目叫紫樾润府,由华润置地和招商蛇口(001979)共同开发,位于坪山石井街道,距离福田CBD约50公里。紫樾润府今年5月入市,推出394套住宅。根据深圳市房地产信息平台数据,截至7月9日,该项目处于“已备案”和“已签认购书”状态的房源有25套,去化率约6.35%。

深圳市场向来是华润置地的业绩“压舱石”,华润置地也在当地保住行业冠军的地位。根据克而瑞统计数据,华润置地以流量销售金额148.19亿元、流量销售面积29.67万平方米,拿下2023年1-6月深圳流量双榜冠军。

和去年同期相比,华润置地这个双料销冠的含金量并不高,销售金额同比下滑50.7%,销售面积同比上涨5.4%,销售均价从10.69万元/平方米下降至4.99万元/平方米。不过,去年上半年华润置地在深圳推出单价约13.2万元/平方米的豪宅项目华润城润玺二期,今年上半年入市的主要是位于宝安、龙岗、坪山的刚需项目。

销冠成色不足,固然与推货结构强相关,但华润置地陷入规模焦虑也是不争的事实,急需借助中介力量加快去化,提升业绩贡献。

增长困境并不是个体问题。

以另一家大本营在深圳的企业金地集团(600383)为例。记者获悉,金地集团今年的一项重要工作就是努力完成全年目标,跑赢对手。金地管理层在6月29日召开的股东大会上表示,销售目标根据市场变化而定,“公司会做好所有应对市场好转及更加恶化的准备。”

克而瑞统计数据显示,今年上半年TOP 100房企累计实现销售操盘金额30620.2亿元,同比微增0.2%。需要指出的是,去年房企销售遇阻,因此基数较低。以2021年上半年作为参照,TOP 100房企累计实现销售操盘金额61499.1亿元。和2021年上半年相比,今年上半年的销售规模接近腰斩。

规模收缩的同时,行业头部座次大洗牌。

保利发展(600048)、万科、中海、华润置地、招商蛇口拿下2023年上半年行业前五。五强中有四家均为央企。

市场跌宕

房地产从业者经历了一个跌宕起伏的上半年。

今年年初,全国房地产市场以“小阳春”开局。积压需求集中释放叠加前期政策效果显现,市场活跃度提升,特别是2-3月,热点城市成交上扬。TOP 100房企2月实现销售操盘金额4645.2亿元,同比增长15.7%,环比增长30.0%;3月实现销售操盘金额6614.7亿元,同比增长29.3%,环比增长42.4%。

4月至今,随着前期积压需求基本释放完毕,购房者置业情绪快速下滑,房地产政策力度不及预期,市场未能延续回暖态势。4-6月,TOP 100房企分别实现销售操盘金额5665.4亿元、4853.6亿元、5267.4亿元,单月同比增幅分别为31.6%、6.7%、-28.1%,销售增速逐渐走低。

△ 图源:克而瑞

对于市场的变化,一线销售人员感受深刻。

深圳一央企项目销售宋楠(化名)告诉记者,他所在项目已开盘近一年,目前处于尾盘在售状态。“2月的市场火得不行,大家都以为终于要恢复正常了,我过完年回来一口气卖了8套房。没想到这轮行情来得快,去得也快,4月只卖了2套,5月直接挂零。”

根据宋楠的观察,目前影响购房者入市的主要因素是信心不足,“很多客户怕失业和断供,更怕高位站岗。有些房子一降就是上百万,大家担心今天买了明天还会再降,所以就再等等,再看看。”

深圳一民企营销负责人吴杰(化名)向记者表示,目前市场供给量不大,但需求量更小。“年轻人会算账的,房租比月供少多了,房东帮你出按揭不是更好吗?未来一两年市场很难有大的起色。”

“一线城市的核心堵点是流通性和购买力之间的循环停滞。”合硕机构首席分析师郭毅向记者表示,北上广深仍以存量市场为主,但目前存量市场和增量市场的流通环节受到很大阻碍,“改善型家庭的二套房首付比例相对较高,旧房子卖不出去,靠自有资金撬动新房很难实现,购买力受到很大影响。”

三四线城市已经处于供过于求的状态。郭毅表示,三四线城市的棚改货币化进入尾声,未来也不再持续,因此缺少拉动需求进一步扩大的工具。“当前超额的供应,变成了难以解决的库存。”

各种因素综合作用下,今年上半年房地产市场交出一份差强人意的成绩单。

2023年1-6月,TOP 100房企实现销售操盘金额30620.2亿元,同比微增0.2%,且增幅较前两月回落明显。克而瑞认为,今年以来房地产行业虽然有一定的修复预期,但在供需两端制约之下,上半年市场和企业表现相对平淡,楼市复苏动能放缓。

吴杰对未来的市场并不乐观。“房产逐渐失去金融属性,回归居住本质。失去升值空间的产品只能降价走量,如果降价能走量,大家都会愿意降价,但现在的问题是,降价也走不了量,中心区很多商业项目价格打了对折也卖不动。所以,下半年大家不会有大规模的行动,不躺平,也卷不动。”

座次洗牌

蛋糕缩水,分化加剧,分不到蛋糕的中小房企逐渐让出舞台。

根据中指研究院监测,头部房企销售增速大幅跑赢腰部房企与尾部房企。今年上半年,TOP 10房企、TOP 11-30房企销售金额同比分别增长6.0%、1.0%,而TOP 31-50房企、TOP 51-100房企销售金额同比分别下降6.4%、9.6%。

克而瑞表示,百强房企格局继续分化,央国企及部分优质民企韧性较强,中小房企竞争力不足。

从不同梯队房企销售门槛值的变化来看,TOP 10房企的销售操盘金额门槛同比增长15.3%至890亿元,TOP 20门槛增长4.7%至368.6亿元。TOP 30和TOP 50梯队房企格局变动加剧,门槛分别同比降低15.8%、10.8%至216.5亿元、133.3亿元。

从市场份额来看,根据中指研究院数据,TOP 100房企中,央国企市场份额占比达51.7%,较去年全年提升8.3个百分点;民企、混合所有制市场份额继续回落,较去年全年分别下降7.7、0.6个百分点。

一升一降,在排行榜上表现为座次大洗牌。

根据克而瑞的《2023年1-6月中国房地产企业销售榜TOP 200》,头部五强被保利发展、万科、中海、华润置地、招商蛇口占据,分别实现全口径销售金额2366.0亿元、2017.9亿元、1784.8亿元、1702.2亿元、1663.5亿元。

最显著的变化是,行业五强未见纯民企。

保利发展、中海、华润置地、招商蛇口均为老牌央企。万科虽是混合所有制房企,但其第一大股东是深圳国企深圳地铁,已是深圳国有资本体系的重要一员。

过去叱咤风云的“恒碧万融”,已不复往日荣光。碧桂园以1609.0亿元排名第6位。融创中国卖了520.1亿元,排名第17位,保住行业TOP 20的地位。

在郭毅看来,房企格局调整在意料之中。

“对于房地产这种资金密集型行业来说,只要融资渠道畅通、融资成本控制到最优,就能多出一些利润空间,因而更有能力在拿地投资时举牌,在市场竞争中占据一个相对领先的身位。”郭毅认为,从融资的角度来说,民企无法和国央企竞争,“因为国央企本身就有融资优势,集团公司、母公司也会有比较雄厚的资金实力来作为支撑。”

“小而美”抢跑

盘子越来越小,但市场空间依然够大。

房地产行业作为10万亿级别的市场,放在全国消费市场来看,依然位居头位。“市场容量足够大,就看每个企业怎么占得更大的份额。”郭毅说。

她认为,民营房企无法拼规模、拼速度,做“小而美”是一条出路。“结合自己的优势和特点调整业务,在区域选择上更加精准,产品趋向高端化、精品化,这样才能更好地保持核心竞争力,有利于更好地生存。”

部分“小而美”的优质民企干得风生水起,走出一条独特的发展路径。

深耕杭州的区域型民企滨江集团(002244),区域深耕成果斐然。

截至2022年末,滨江集团布局“三省一市”,即浙江省、江苏省、广东省和上海市,在坚持深耕杭州的基础上,审慎布局上海、南京、苏州、深圳、广州等优质城市。

中指研究院表示,正是基于区域聚焦的策略,滨江集团在杭州的市场份额从2017年的7.8%增长至2022年的20.8%,首次突破20%,已连续多年斩获杭州房企销售冠军。

滨江集团2023年的销售目标是:占全国商品房销售额的1%,确保全国排名前20名,争取15名。目前来看,这家“小而美”正在朝目标扎实推进。今年上半年,滨江集团实现全口径销售金额925.8亿元,进入行业TOP 10阵营,排名第10位,较去年同期上升3位。

深圳本土房企鸿荣源表现亦出乎市场意料。

今年上半年,鸿荣源在深圳市场拿下47.44亿元的销售业绩,位列第7,排名较去年同期上升一位。进入下半年,鸿荣源率先抢跑,降价出货。旗下一项目7月8日入市,最终销售1183套,是今年深圳开盘去化套数最多的项目,一举收金近60亿元。

“房地产的黄金时段已经过去。当任何一个市场回归常态化的时候,企业不会再有超额的利润,也不会再出现需求暴涨和价格持续上涨,这才是正常的市场环境。”郭毅向记者表示,当前的大环境下,与其期待政策环境和市场环境有大的变化,不如优化产品,精进经营,练好内功,更实际一点。

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