作者：子非鱼

01 | 北京酝酿大招

在前些天写厦门、沈阳、郑州、合肥放松限购的文章中，我已经说过，救市仍会是今年的主基调，后续必然会有城市跟进。

(相关资料图)

这不，最新传来的消息显示，北京房山区正在谋划一区一策，房山区开始试点。

4月10日，北京市住建委发布《2023年市政府工作报告重点任务清单及实事事项一季度工作进展情况》，其中提出：

多子女家庭和职住平衡家庭购房支持政策，按照“一区一策”的方式由房山区试点。

这意味着，房山区可能会针对多子女家庭的购房政策，进行松绑。

北京楼市成交量不是很不错吗？为何还要谋划放松？

诸葛找房研究院数据显示，一季度，北京新建商品住宅成交15819套，较去年同期上升20.83%。克而瑞研究中心数据显示，3月恰逢传统营销旺季，北京新房供应井喷，新建商品住宅（含普通住宅、别墅，不包括共有产权房）供应6499套，环比涨幅超过5倍，同比上涨43.9%；成交5579套，环比上涨65%，同比上涨45.7%。

二手房方面，2023年3月份，北京市二手住宅网签数量为22192套，环比上涨约46.3%，同比上涨约40.7%。面积方面，二手住宅成交面积累计为194.08万平米，环比上涨约48.7%，同比上涨约39.2%。

从数据来看，北京3月份的楼市呈现出了供需两旺的局面，为何还要谋划一区一策进行放松？

02 | 区域分化与后劲不足

主要原因在于区域分化和后劲不足。

区域分化方面，北京整体新房与二手房成交数据虽然不错，但是区域分化和外围区的库存，仍是北京楼市的痛点。

根据诸葛数据研究中心监测数据显示，2022年3月房山区为北京推新主力，共有4个新领销许项目。销售方面近期也较为活跃，3月房山新房销售套数689套，较2月上涨155.19%。

不过，截至2023年3月，房山区新房库存为8151套，同比上升5.31%，去化周期超18个月。

尽管相比于市中心，房山区的价格算是北京的洼地，但由于距离市中心太远，而且供应量大，去库存仍是房山的重点任务之一。

制图：城市财经；数据：贝壳找房

房山区今年为了去库存，也是动作频频。早在2月份就传出房山区要松绑限贷，开启“认房不认贷”，但后来被辟谣。

之后房山区全区38个在售楼盘项目以自发联盟形式自愿承诺，购房者在签订正式购房合同前提出退房的，30天内定金退还到位，来推动房屋销售。

可见，在房地产进入黑铁时代的大背景下，哪怕强悍如北京，也难逃脱区域分化的局面。

深圳、广州，同样如此。深圳目前外围区的龙岗、坪山、光明等区的新房仍以折扣让利为主。

而广州的南沙，仍以去库存为主要目的，南沙的库存去化周期太长了。

北京房产区率先试点之后，其他区可能也会在针对多子女家庭购房的限制上，有所放松，开启一城一策模式。

毕竟，目前北京、上海、深圳、广州等核心城市，从3月下旬开始就表现出了后劲不足的现状。

以北京来说，华夏时报披露，在北京供需两旺的3月份，伴随而来的是北京二手房挂牌激增，目前已经超过了11万套。

同时，进入3月下半月之后，来咨询房产的客户数量有所减少。

上海亦是如此

以太平洋房屋的数据为例，2月27日至4月2日，连续5周成交量持续下降。其中，3月27日—4月2日这一周，上海成交了4704套二手房，较3月首周（5811套）少成交107套二手房。

深圳方面，2023年第13周（3月27日至4月2日），深圳二手房录得量为990套，环比减少3.2%，二手房录得量再次下滑，自此，深圳二手房录得量在连续五周超1000套之后跌破1000套。

广州方面，合富数据显示4月首周，广州新房成交下滑了16%，未能延续二三月份的热度。

北上广深四大一线城市尚且如此，其余城市又岂能躲得过后劲不足。

中心城市楼市复苏后劲乏力，是显而易见的，毕竟从官方公布的宏观数据来看，当下经济和收入复苏，仍非常不明朗。

03 | 不确定性仍在

比如国家统计局公布的3月份工业生产者出厂价格（PPI）同比下降2.5%；居民消费品价格同比上涨0.7%，环比下降0.3%，同比增速回落至1%以下。

在昨天的文章中我已经着重分析了这两个数据，CPI与PPI增速双双跳水背后，是大通缩趋势已经形成。

而造成大通缩的原因，一方面是民众的收入没有起来，消费积极性仍存在较大不确定性。另一方面则是出口依旧疲软，外需不足。

内需没有起来，外需没有起来，共同造成了工业出厂价格降速继续扩大，消费品价格增速也回落至1%以下。

通缩意味着，钱不怎么贬值，甚至还显得购买力在上升。这时候大家就不会愿意投资或者消费，因为投资有风险，晚点消费购买力更强。通缩到来的时候，大家都会捂紧钱袋子，经济的车轮会逐步放慢。

说白了，CPI和PPI下降引发的通缩会带来连锁反应，大家更不愿意消费，更不愿意投资，更愿意存款，捂紧自己的钱包。

二三月份的成交量拉升，很大程度上是去年疫情压制的需求集中释放的结果，这种势头想要延续，必须依赖经济和收入复苏才行。

就目前的情况来看，显然经济和收入复苏仍不明朗，不确定性依旧在，楼市复苏的底气仍缺乏，后劲不足在所难免。